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[指导]律师提示:国庆长假购房十大年夜寄看要点  

2011-05-02 01:01:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  (3)关于银行按揭的补充协议。这是近几年在付款体例上出现的新问题。为解决购房资金不足的难题,开发商可委托某一家或几家银行为其开发的楼盘提供购房按皆冬但按揭的年限与成数发展商无权决定,须由贷款银行根据购房者提供的资料来最后确定,一般在购房合同签订后的一个月内才能知晓。因此为降低风险,维护自身权益,购房者可要求开发商就此问题签订补充协议,在协议中订明:如按揭申请不为银行所接纳,购房者有权解除合同;如按揭成数与年限低于特定值(如七成十年),购房者可要求变更付款方式等等。

  (1)关于免费赠送住宅设备、设施的补充协议。发展商如许诺免费赠送 I DD电话、进口家具、电器,可以在补充协议上载明,但为了防止歧义,最好标明赠送项目的品牌、产地、厂家等,以后万一在履行过程中有纠纷时,亦有凭有据了,不会因口说无凭而吃哑巴亏。

  十一黄金周是一个购房的黄金时期。很多购房者将利用长假精挑细选自己的心水房子,但购房时你应小心陷阱,做一个精明的购房人。

  防止买到集资房

  《商品房预售许可证》是由广州市房管局颁发的,开发商只有取得该证书才能向公众发售楼宇,如开发商未取得该证书就公开销售,则有可能是集资房或是尚未申领预售许可证的商品楼盘。所谓集资房,即按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费用和其他费用后,方可使用土地。若发展商在开发过程中未缴纳土地使用权出让金,利用农民的宅基地进行开发,即未将集体所有的土地所有权转化为国有———这就是大家所言的"集资房"。购买集资房的,由于土地使用不合法,将导致购房者日后无产权证。

  广州市房管部门颁发《商品房预售许可证》时,要求开发商具备一定的条件,例如,开发商需具备房地产开发资质、所开发楼宇已交付土地出让金,取得土地使用权证书,楼宇建设已达到一定进度等,这些条件都是购房人日后按期收楼,办理产权证的有力保证,因此购房者在购房时,首先要审查的,就是看一看楼盘有没有预售证。

  如《认购书》中约定所缴款项性质是"订金",并未约定更改购房意向时,"订金"不予退还的,则该"订金"的性质是预付款,如购房者与开发商解除《认购书》时,预付款应由开发商退还。

 广州的售房单位采用的《商品房买卖合同》均是由广州市国土局、房管局统一印制的格式合同。在买卖合同中,已对商品房的建筑面积、房产证的办理、交楼期限、发展商免责范围的约定、楼宇设计变更、交接办法、物业管理、质量争议等问题作出详尽规定。但购房毕竟是一项大宗的消费,因此购房合同签订的完善与否,直接关系到购房者的切身利益。在签订商品房预售合同时,购房者应注意以下问题:

  因此购房者在"落定"时,要注意《认购书》中商定的缴付款项的性质是什么,如《认购书》中订明所缴款项性质是"定金",并注明购房人不按约定签署购房合同,缴付楼款则视为违约,定金不予退还的,就要谨慎考虑购房的意向是否明确,否则一旦变更购房意图的,则定金就无权要求开发商返还。

  按照现在广州市房地产开发商的销售行规,购房者在预订商品房时,在签署正式的购房合同之前,往往会先与开发商签订《认购书》,并交付定金。根据《合同法》第115条的规定,签订合同的双方当事人可以依照商定,一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行合同的,无权要求返还定金,收受定金的一方不履行商定的债务的,应当双倍返还定金。

  区别定金和订金

  严防出现装修货差错板

  商品房的建筑材料、装修标准应明确标注。防止装修、装饰货差错板。

  时下购房,很多消费者都图省事选择发展商赠送或是优惠的装修,但由于装修工艺的特殊性,装修出现的用材的差异性以及个人的口味不同,装修效果就可能有天渊之别。同时,发展商往往只会在合同中写上豪华装修、高级装修等撩人字样,而不约明装修的用材、质量等硬性标准,一旦发生争议,很难认定发展商的责任。

  个案:

  提醒:

  精明选择合理计价体例

  购房者细化合同条款,逐一明确装修标准。家居材料的质量、品牌、件数,房屋经装修后各种功能的设置、甚至装修的图纸最好都明确在合同中。装修后房屋与合同约定的标准不同的,消费者还可以依合同标准,要求发展商维修、重做直至符合房屋所用。

  虽然说前几年复杂的公摊面积计算让消费者吃尽苦头,但自去年开始实施套内面积计价已使情况大有改观,但发展商千方百计地使用诸如"面积计价以建筑面积算,如套内面积与公摊面积皆有变化的,以建筑面积为准"的补充条款,"计价面积以房管局实测面积的100%计算房价"的认购书条款变更合同条款,使消费者莫衷一是。

  由于面积计算的复杂性与专业性,"缩水楼"与"膨胀楼"成了最让消费者头痛的问题。一套市区商品房,每平方米单价动辄数千元,一下子多出几平方米对工薪阶层可不是个小数目;而少了几平方米使用起来就更让人痛苦,而且要从发展商手里追回房款可不是件容易的事。

  个案:

 提醒:

  由于建筑上的原因,房屋面积出现误差实属难免,一旦出现纠纷,发展商往往报大测量面积,或隐瞒房管部门面积不报,以种种理由加收房款;而消费者往往对面积误差不太了解,选择了误差较大(如面积误差在5%以上,多退少补,即面积误差至100%,发展商也只会多退少补)的标准,消费者的权益很难得到保证。

  购房者应选择按套内面积计价的体例,对不熟悉的建筑面积计价、实测面积计价的合同不要签,避免陷入不利的条款中。只有签好合同,才能无畏"缩水楼"、"膨胀楼"。

  个案:

  提醒:

  建议购房人在合同中订明,房屋面积以房管局测绘所的测绘成效为准。并在购房合同中选择以下条款:面积误差比绝对值在0.6%(含本数)以内的,买卖双方不作任何补偿;面积误差比绝对值在0.6%(不含本数)至3%(含本数)以内的,买卖双方按实测计算面积及本合同约定的房屋单价据实结算;面积误差比绝对值超过3%(不含本数)的,消费者有权退房。

  所谓"免责条款"就是开发商在违反合同时,依照法律及合同约定,不用承担违约责任的"免战金牌"。

  买楼花要注意免责条款

  个案:

  如购房者选择的是楼花,非现楼,就要注意购房合同中开发商逾期交楼时的免责条款是如何约定的。在司法实践中,发展商迟交楼的理由是五花八门:台风影响、雨季外墙无法施工、卫生检查、地铁线路开挖等等,不一而足。对于非专业人士的消费者而言,很有可能会陷入发展商在合同中早已设定的种种免责合同条款,使发展商有机会逃避违约责任。而且发展商还会利用合同签订之前、合同履行期之后发生的不可抗力作为免责的借口。

  提醒:

  建议购房者按法律规定,审查开发商列明的免责事由。

  根据《民法通则》和《合同法》规定,免责事由只有不可抗力一种。不可抗力是指不克不及预见,不克不及避免并不克不及克服的客观情况,如战争、自然灾害、地震等。只有出现发生在合同履行时代不可抗力事由的才能免责。当事人一方因不可抗力不克不及履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应在合理期限内提供证明。

  巧妙应对延期交楼

  违约金的比例怎么算

  在众多的购房纠纷中,延期交楼是屡见不鲜,因延期交楼而引发的违约金纠纷、违约责任的承担、免责条款的认定等问题,更使消费者与发展商纠纷不断。

  发展商延期交楼严重打乱消费者的购楼计划,创业、成婚、孩子上学等问题困扰着消费者,使消费者在成为"无房业主"后,还要承受按揭供楼费用、租房费用、借读费用等巨大的经济负担,好不容易盼到发展商交楼,又要面对发展商不愿承担延期违约金的问题。

  一旦遇到纠纷,面对这样的条款,消费者较难维护自己的合法权益。建议购房者要明确开发商延期交楼的违约责任,如开发商一旦延期交楼,应按购房者已付购房款每日计算违约金,并约定逾期超过一定期限,开发商还是无法交付楼宇的,应解除合同,退还购房者所交款项,并赔偿相关损失。

  由于很多业主在购房前并没有预计到开发商延期交楼的风险,同时,对违约金条款的制定又不太了解,故此常出现如"逾期交楼超过180天的,违约金以总楼价款的1.8%计付"的不公平条款。(此条款即意味着只要是延期交楼超过180天,那怕延期10年发展商才交楼,消费者也只能得到的总楼价款的1.8%的违约金,而且不能退房。)

  贷款应否计入已付款

  消费者通过按揭支付的房款,在银行放款之日起,早已进入发展商的专控账户,消费者供楼还贷是与银行的借贷关系,与发展商无关。消费者已付房款应为:已支付给发展商的房款与银行贷款之和,消费者应以上述的总额为基数计付违约金。

  在延期交楼的纠纷中,除了违约金比例的问题,最容易让消费者糊涂的其实是贷款的问题。由于现时很多消费者均选择向银行贷款,通过按揭供楼的体例付清楼款,使得发展商有"机"可乘,在违约金条款中常会约定以消费者累计已付房款的总额支付违约金。由于发展商对累计已付款通常解释为:消费者累计已支付给发展商的房款(一般只有总房款的20%~30%),而消费者通过银行贷款支付的部分,由于消费者有可能在供楼时代断供,而发展商要对银行承担回购义务,故此,通过按揭支付的房款不计入已付款内。消费者由于不清楚此间复杂的关系,常会被骗,所争取到的违约金将大大"缩水"。

  明确公用配套

  对于小区所应具备的公用配套服务设施要在合同里加以明确。公用配套服务设施(如商店、邮局、学校等)的种类及数量、质量直接关系到居民的生活质量,因此应在合同中具体列明小区所具备的公用配套服务设施的种类、数量及具体交付使用的时间并订明违约责任。

  对于房屋的附属设施要进行约定。房屋的附属设施包罗自用的附属设施和共用的附属设施。自用的附属设施包罗煤气、暖气、卫生洁具等;共用的附属设施包罗电梯、电视天线、电话线等。对于房屋所包罗的附属设施要在合同中列明。

  规范补充协议

  商品房买卖合同只是对买卖商品房的一般事项作了具体规定,实际上由于楼盘的性质不同,开发商促销手段不一样,有许多内容是合同中没有涉及到的。为了规范双方的交易行为,减少交易纠纷,就双方约定的其他事项另行签订补充协议也是必要的。常见的补充协议有以下几种:

  (2)关于购房入户的补充协议。如所购商品房符合当地政府有关购房入户的规定,且开发商承诺代为办理有关手续,购房者可要求签订关于此问题的补充协议,且在协议中订明:如开发商不能在约定期限内办妥入户手续,购房者有权解除合同,所付一切费用由开发商如数退回。


本文转至 常州房产网-安家业 http://anjiaye.com

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