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进入加息通道:买房人该如何抉择?  

2011-04-22 21:02:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  本文转至常州房产网 http://anjiaye.com

  国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松:楼市拐点正在出现,小幅价格调整这种可能性比较大。小地产商尤其是产品单一走中低端的,受到冲击会更大。下调10%很有可能,而且不会就此止住,不排除个别楼盘出现甩卖。


  央行决定,自4月6日起加息。这已是2011年里的第二次上调存贷款基准利率0.25个百分点。作为一种公平的金融工具,加息一直被认为是抑制楼市投资投机的有效手段,是打压楼市过热的一剂良药。目前,加息和限购两项措施正在显示威力,固然房价暂未松动,但在各地的房展会上,多数购房人均明确表态,暂缓置业步伐。业内人士普遍认为,单次加息并不可怕,但一旦进进连续的加息通道,则不仅对购房者,也会对开发商造成巨大的心理压力。前者将面对更加繁重的还款,后者则时刻担心资金链的安全。买卖双方均可能陷入困难,真正降价促销售的场景亦可能重现。因此,房价未来的走势或许将在二季度逐渐清晰。


  在京城已经失往空间的投资客,开始将目光投向了海外。新加坡房地产业界人士预计,2011年中国内地买家将取代马来西亚买家购买力。图为新加坡最大的房地产企业之一远东机构向中国买家推介的物业。


  加息后开发商认同降价促销


  加息致成交量创新低开发商表示意料之中


  上周加息调整后,一年期整存整取定期存款利息达到3.25%,一年期贷款利息达到6.31%,这是年内的第二次加息,也是自去年10月以来,半年内的第四次加息。


  此次存贷款基准利率的变动,直接导致楼市成交再受重创。据北京市交易治理网统计,4月上旬,北京楼市商品房期房住宅签约套数仅为1274套,不但同比去年同期的4158套,暴跌了69.4%。即便环比上个月的前十天,也下调了8.5%。


  北京中原地产认为,此番加息后,购房者的购房成本继续增加。半年内的4次加息叠加,导致如今的贷款买房利率成本已相比去年年底几近翻倍。


  不过对于这次加息,不少开发商则表示意料之中。一位品牌房企的营销总监表示,进入2011年后,央行加息的传闻就始终不断,因此各个房企也是早有准备。目前的在售楼盘并没有停止销售,固然出货量少,但是仍有客户积累。而此次加息,并不一定是针对楼市的,更多的则是为了调整宏观经济,减少通胀压力。"所以这次加息并非压倒房价的最后一根稻草。"


  对于这些开发商的乐观,一些市场分析人士则持相反的态度。上海易居房地产综合研究部部长杨红旭认为,目前央行已进入加息通道。固然四次调整都仅仅是0.25个百分点,但看起来影响不大。但累计的叠加效果对楼市的影响则将从量变转化为质变,后期对房价的影响将更为明显。


  目前,即便调控措施纷纷被扣上"史上最严厉"的大帽,但就购房人的感受来说,房价并未出现明显的"跳水"。不过,从非核心区开始,新房和二手房售价已出现松动的迹象。而累计的加息将进一步进步整个房地产行业的融资成本,使部分中小企业面临贷不到款的尴尬局面,加速楼市价格松动。杨红旭补充道,按照目前的调控思路,极有可能出现像2007年那样连续加息的情况,这无疑将对房价产生严重的打压。当前楼市成交量已经十分低迷,房地产企业资金链趋紧,在资金回笼压力骤增的情况下,又添融资新愁,可以预计,未来为了应对危机,部分企业将不得不采用实实在在的打折促销的手法。预计这个拐点将出现在今年二季度。


  开发商余粮尚足或将调整销售策略


  加息后,购房人买房成本增加了,开发商的开发成本也急剧上升。不过,这同样因人而异。至少从各大房企近日公布的一季度报告上看,大型房企手中余粮依旧殷实。


  作为行业标杆的万科,在今年第一季度累计实现销售面积303.8万平方米,销售金额355.1亿元;与去年同期相比,分别增长145%和135%。另一巨头,保利地产的业绩也同样喜人。第一季度的实际签约面积同比增长30%;实现签约金额140.15亿元,同比增长72.39%。似乎看不到差钱的迹象。


  对此,有业内人士透露,漂亮的销售成绩同样难掩高负债的尴尬。大型房企目前的业绩主要依靠受政策影响较小的二三线城市支撑。但这些城市的需求有限,政策深入贯彻后,二三线城市也不可避免地受到影响。


  京汉置业副总裁史明分析认为,加息将大大进步以贷款方式融资的难度。使得贷款成本增加,将加大开发商的持有成本;同时存款准备金率的上调,将明显地抑制贷款,银行贷款额度的收紧,进一步增加了资金的压力。尤其是那些已经受到预售资金监管的开发商,在资金方面的压力会更大。


  不过,从市场健康的角度上讲,开发成本的增长,导致部分开发商放慢工程进度;冷却拿地热情,能在一定程度上缓和过度扩张的步伐。并且,根据各个房企的具体情况不同,加息可能促使一部分开发商调整销售策略,加快推盘节奏,实现资金的回笼。也可能进一步促使有条件的开发商向贸易地产、产业地产、旅游地产等方向转变。因为相对于普通住宅而言,加息对这些新业态的影响较小。只有个别资金链出现严重问题的开发商,才有可能会在关键时期通过降价来缓解资金压力。


  本文转至常州房产网 http://anjiaye.com

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